Разворот на КРТ: осуществление проектов комплексного развития территорий может потребовать нестандартных подходов

minstroyrf.gov.ru Минстроем РФ со всеми регионами утверждены меморандумы по увеличению градостроительного потенциала территорий. Развитие жилищного строительства тесно связано с обеспечением инфраструктурой — транспортной, социальной, коммунальной. Этим вопросам была посвящена сессия «Реализация строительного потенциала регионов Российской Федерации», прошедшая в День строительной отрасли и жилищно- коммунального хозяйства на Международной выставке-форуме «Россия».

Тема сегодняшнего дня — комплексное развитие территорий со всей необходимой инфраструктурой. Страна идет по этому пути — пока тернистому.

Эффективный механизм

Первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин напомнил: «Говоря об инфраструктурном развитии, мы ведем речь не о цифрах ввода или освоенных средствах, а о качестве жизни в больших и малых городах, сельских территориях».

«Комплексное развитие, — отметил он, — требует комплексного подхода с применением механизма КРТ, который был запущен в 2020 году и по которому работают регионы. Уже принята вся нормативная документация, разработана градостроительная документация, определены территории, схемы реализации. В конце прошлого года был принят закон о КРТ, позволяющий использовать еще ряд нововведений, быстрее и эффективнее решать задачу расселения жителей из аварийного жилого фонда». Александр Ломакин подчеркнул, что в сентябре прошлого года механизм КРТ опередил все существовавшие ранее: «Уже более 5 000 человек переселено в рамках этого механизма. Это говорит о том, что данный инструмент набирает обороты на практике».

Регионами-лидерами, работающими в рамках КРТ, являются Москва и Подмосковье, Челябинская, Тюменская, Кировская, Новосибирская, Нижегородская области. Не отстают Иркутская и Архангельская области, Красноярский и Краснодарский края. Большой нереализованный потенциал есть и у лидеров, и в других регионах. «Наша цель — чтобы к 2030 году градостроительный потенциал именно в рамках механизма реализации КРТ составил порядка 200 млн кв. метров, — сказал первый замминистра. — Долгосрочные планы — это основа инфраструктурного развития. Нам нужно иметь стратегический план. Ориентируем всех на механизм КРТ, который позволяет развиваться».

Потенциал для развития

С учетом того, что механизм КРТ больше юридический инструмент, подготовлен и утвержден набор финансовых инструментов — инфраструктурное меню, уже запущенное во всех регионах. Один из основных принципов инфраструктурного меню — привлечение внебюджетных денег (не менее одного рубля на рубль, вложенный из бюджета). «Такой подход приводит не просто к появлению объектов социальной, коммунальной, транспортной инфраструктуры, а к строительству нового жилья, к созданию рабочих мест, к налоговым и неналоговым эффектам, к генерированию кумулятивного эффекта для социально-экономического развития регионов, муниципалитетов, населенных пунктов», — отметил Александр Ломакин.

Есть и вопросы, требующие решения. При растущей ключевой ставке ЦБ увеличивается стоимость заемных средств для инвесторов, напомнил замглавы Минстроя Никита Стасишин. Это способно притормозить реализацию программ КРТ. В этом случае от банков может потребоваться нестандартный подход, считает замминистра.

Альтернативой банковским механизмам становятся инфраструктурные облигации, напомнил заместитель генерального директора «ДОМ.РФ» Артём Федорко. По его словам, в рамках КРТ основным вызовом является обеспечение территорий инфраструктурой. И здесь хорошо работают инфраструктурные облигации, выпущенные уже на сумму около 100 млрд рублей, что позволило привлечь широкий пул инвесторов.

Жилье идет в рост

Важным итогом прошлого года стал стремительный рост строительства в регионах. Всего в 2023 году в стране, по данным «ДОМ. РФ», было запущено строительство 49,4 млн кв. метров жилья. По сравнению с 2022-м показатель вырос на 21%, или на 8,7 млн кв. метров. Более 70% прироста обеспечили регионы, по объему строящегося жилья не входящие в десятку крупнейших.

«Таких результатов удалось добиться в том числе благодаря комплексному применению механизмов, которые «ДОМ.РФ» предлагает субъектам для эффективного развития», — считает Артём Федорко. Среди них — вовлечение неэффективно используемых земель, комплексное развитие территорий, мастер-планирование и проектное финансирование. Дополнительный стимул жилищному строительству придает возможность получить льготные займы на финансирование значимых инженерных, социальных и дорожных объектов через механизм инфраструктурных облигаций. По оценкам, только в 2024 году с его помощью будут реализованы проекты, которые обеспечат ввод в эксплуатацию 1,8 млн кв. метров жилья в семи регионах. Всего же «ДОМ.РФ» реализует 46 инфраструктурных проектов в 24 регионах и планирует в этом году расширять их географию.

О работе механизма КРТ в регионе рассказал заместитель губернатора Нижегородской области Сергей Морозов, отметивший, что область входит в топ-5 нестоличных регионов по объему строящегося жилья. Цель градостроительной политики Нижегородской области — создание комфортной среды для жизни за счет развития жилищного комплекса. В планах строительство почти 6,7 млн кв. метров жилья, из них 3,6 млн будет строиться в рамках уже подписанных договоров КРТ, и застройщики, у которых на этих территориях площадки в собственности, приходят и «оформляют с нами договорные отношения». «Это значит, что власть наравне с застройщиком и инвестором принимает на себя публичные обязательства по созданию инфраструктуры. Мы говорим сейчас и о благоустройстве, и, самое главное, о расселении аварийного и ветхого жилья», — сказал Сергей Морозов.

Замглавы региона подчеркнул, что на текущий момент в стадии проработки и реализации находится 31 площадка. Механизм КРТ, по его словам, позволит достичь поставленных целей — «к 2023 году мы выйдем на строительство 0,82 метра на человека, но, тем не менее, есть еще куда стремиться».

Проекты будущего

Для выполнения всех обязательств, считает Сергей Морозов, нужно увеличивать лимиты льготного финансирования. «Если коэффициент кредитного покрытия не покрывает строительство социалки, мы берем часть обязательств на себя по всем этим проектам. За последние три года муниципалитет либо регион построили 25 школ, но этого недостаточно: мы даже не покрыли существующий дефицит. Наращивая темпы ввода жилья, нужно найти эффективный механизм с точки зрения создания социальной инфраструктуры, и здесь может помочь инфраструктурное меню, в том числе механизм инфраструктурных облигаций», — полагает Сергей Морозов.

С помощью этих механизмов поддержки в городе сегодня реализуется несколько крупных проектов: развитие участка Черниговской набережной со строительством жилья, реставрацией и приспособлением памятников архитектуры — создается жилой комплекс общей площадью 300 тыс. кв. метров недвижимости со всей необходимой инфраструктурой — школой, садиками, благоустроенной набережной. «Мы можем привлекать дешевые деньги в виде инфраструктурных облигаций, инфраструктурных бюджетных кредитов и планируем уже через механизм концессии развивать набережную, делать берегоукрепление, строить дублер проспекта Ленина, который сегодня перегружен, и таким образом решать городские проблемы, улучшать качество жизни не только вновь создаваемых районов, но и всей близлежащей территории», — рассказал о планах Сергей Морозов.